MŮJ NÁJEM A BYDLENÍ

Základní přehled tvých práv a povinností jako nájemce by měl být obsažen hlavně v nájemní smlouvě, která musí být ze zákona sjednána písemně.

Taková smlouva může být ale v některých případech velmi stručná a v detailech odkazovat na obecnou zákonnou úpravu. Ta je obsažena v občanském zákoníku, zejména pak v ustanovení § 2235  a násl.

Ujednání obsažená ve smlouvě mají přednost před úpravou v občanském zákoníku. Zákonná úprava chrání práva nájemce a ve smlouvě tak není možné sjednat ujednání zkracující práva nájemce, tedy jakákoli ujednání, která by byla pro nájemce „horší“, než předepisuje zákon.

Základním právem nájemce je dočasné užívání pronajímaného bytu či domu; základní povinností je užívat byt dle nájemní smlouvy, dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a platit řádně a včas nájemné a související služby.

Pokud si nejsi jistý nebo ti přijde smlouva komplikovaná, kontaktuj ideálně ještě před jejím podpisem právníka.                                          

Zpracovatel: Petra Kočí

Pro uzavření nájemní smlouvy budeš potřebovat především svůj doklad totožnosti – obvykle občanský průkaz, popř. cestovní pas. Může se stát, že po tobě pronajímatel bude dále požadovat písemný doklad, který prokáže, že máš prostředky na uhrazení nájemného a dalších služeb. Typicky se může jednat o potvrzení o příjmu ze zaměstnání nebo výpis z tvého bankovního účtu. 

Je také běžnou praxí, že si pronajímatel zjišťuje, zda proti tobě není vedeno exekuční řízení, a to prostřednictvím Centrální evidence exekucí, kde jsou exekuce evidovány.

Zpracovatel: Petra Kočí

Najít bydlení, pokud nemáš žádný příjem ani dostatek financí na úhradu nájemného, může být obtížné. Pokud už žiješ v nájemním bytě, nebo byt teprve hledáš, je důležité o této skutečnosti otevřeně komunikovat s pronajímatelem. Záleží na vůli pronajímatele, nicméně může být například otevřený dohodě ohledně postupného splácení nájemného nebo odpracování části nájemného, pokud byt vlastními silami renovuješ apod.

Další možností je obrátit se v tvojí obci nebo městské části na obecní úřad/ úřad městské části a dotázat se na pronájem tzv. „městského bytu“ pro osoby v sociální tísni. Více informací pro obyvatele Prahy nalezneš tady. 

Pokud nejsi z Prahy, zkus se zeptat na infocentru tvého obecního/městského úřadu.

Stát také poskytuje osobám ve finanční nouzi pomoc ve formě dávky státní sociální podpory - příspěvku na bydlení. Jedná se o dávku, která přispívá tobě nebo tvé rodině na úhradu nákladů souvisejících s bydlením.

 O přiznání dávky musíš písemně požádat. Nárok na výplatu dávky vzniká dnem podání žádosti a nárok lze uplatnit max. 3 měsíce zpětně. Více informací ti sdělí na jakékoli pobočce Úřadu práce nebo je nalezneš zde.

Zpracovatel: Petra Kočí

Kauce, nazývána též jako jistota, je peněžitou částkou, kterou ty jako nájemce uhradíš pronajímateli (buďto v hotovosti nebo na jeho bankovní účet) za účelem zajištění svých případných dluhů z nájmu.

Předpokladem pro úhradu kauce je její výslovné ujednání. Zákon její automatickou úhradu nepředpokládá. S pronajímatelem se tedy musíte výslovně dohodnout na tom, že jsi povinen kauci hradit. Nezáleží při tom na tom, zda je takové ujednání o kauci obsaženo přímo v nájemní smlouvě či v jejím samostatném dodatku.

Stejně jako kauci samotnou, i její splatnost si můžete ujednat. Kauce může být uhrazena v hotovosti ihned při podpisu nájemní smlouvy, či na bankovní účet pronajímatele do několika pracovních dnů. Pronajímatel dokonce může nájemci umožnit úhradu kauce formou splátek.

Kauce nesmí ve svém souhrnu přesáhnout částku odpovídající výši trojnásobku měsíčního nájemného. Pokud je tedy např. ujednáno nájemné ve výši 20.000 Kč, nesmí kauce převýšit částku 60.000 Kč. Kdybyste si však s pronajímatelem ujednali v nájemní smlouvě i smluvní pokutu (která také slouží k zajištění nájemcových povinností), byla by do shora uvedeného limitu (tj. trojnásobek měsíčního nájemného) započítána i výše smluvní pokuty. Pokud by si tedy pronajímatel ponechal na úhradu tvých neuhrazených dluhů nájemce kauci do výše tří nájmů, nemohl by po tobě pak požadovat i úhradu smluvní pokuty. Pokud by však kauce dosahovala výše pouhých dvou nájmů, pak by po tobě pronajímatel mohl požadovat, abys mu uhradil i onu smluvní pokutu ve výši jednoho nájemného. To proto, aby celkový součet byl trojnásobek měsíčního nájemného.

Co se týče vrácení kauce, pokud ke dni skončení nájmu splníš veškeré své závazky, tj. nedlužíš nic z nájemného a byt je v pořádku předán zpět pronajímateli, je pronajímatel povinen kauci nájemci vrátit v plné výši. Máš také nárok na úroky ze složené kauce. Pronajímatel ti může vrátit kauci v hotovosti či bankovním převodem, nezáleží přitom na tom, jakým způsobem jsi ji původně uhradil. Kauce by ti však měla být vrácena včas, a to nejpozději ke dni skončení nájmu, nedohodnete-li se s pronajímatelem jinak.

Zpracovatel: Tereza Hamplová

V nájemní smlouvě si s pronajímatelem sjednáš, jaké služby spojené s užíváním bytu zajišťuje pronajímatel a jaké si musíš zajistit sám (např. elektrická energie či plyn). Za služby spojené s užíváním bytu se dle zákona č. 67/2013 Sb. o poskytování plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů v domě s byty považují zejména dodávka tepla a teplé vody, dodávka (studené) vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

Úhradu za služby je možné sjednat dvojím způsobem – buď ve formě paušální platby, nebo formou záloh na skutečnou výši nákladů. V případě druhé možnosti si musíte předem dohodnout i způsob zúčtování.

Pokud je platba za služby v nájemní smlouvě sjednána paušálně, nevyúčtovává se. Výjimkou je situace, kdy máš sjednán nájem na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou – pak nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod. Platby za tyto služby ti musí pronajímatel vždy vyúčtovat dle skutečné spotřeby.

Pokud je platba za služby sjednána jako zúčtovatelná záloha, pronajímatel je povinen ti skutečnou výši nákladů za jednotlivé služby vyúčtovat vždy za zúčtovací období (typicky kalendářní rok) a vyúčtování ti doručí nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (tj. do 30.4. daného roku). Ve smlouvě by měla být ujednána i splatnost případného nedoplatku či přeplatku.

Pronajímatel má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu za služby v míře, která odpovídá změně ceny služby. Novou výši měsíční zálohy může pronajímatel požadovat nejdříve od 1. dne měsíce následujícího po doručení oznámení o nové výši zálohy.

Pokud pronajímatel požaduje, aby sis některou ze služeb zajišťoval samostatně – typicky elektřinu a/nebo plyn, zjisti si v první řadě, jací dodavatelé v daném místě službu poskytují. Následně si u jednotlivých dodavatelů zjisti smluvní podmínky a porovnej je, popř. použij ověřený srovnávač dodavatelů energií zřízený Energetickým regulačním úřadem – zde: https://www.eru.cz/srovnavace-kalkulatory. 

Dej si zejména pozor na neověřené poskytovatele energií a tzv. energetické šmejdy. 

V souvislosti se službami si pamatuj, že jako nájemce máš povinnost bezodkladně oznámit pronajímateli změnu v počtu osob obývajících tvůj byt. Počet osob je totiž důležitý pro rozúčtování služeb.

Zpracovatel: Petra Kočí

Spolubydlení může být dobrý způsob, jak snížit náklady na bydlení, vždy je ale dobré si už na začátku jasně nastavit pravidla mezi všemi tvými spolubydlícími.

Kdo podepíše smlouvu s pronajímatelem bude záležet hlavně na vůli pronajímatele – jestli bude ochoten mít jako nájemce ve smlouvě více než jednu osobu.

Pokud pronajímatel souhlasí s uzavřením smlouvy s více osobami, doporučujeme volit tuto variantu – tzv. společný nájem (dle ustanovení § 2270 občanského zákoníku). Společní nájemci mají totiž stejná práva i povinnosti a jsou zavázáni společně a nerozdílně. To znamená, že takoví spolubydlící jsou povinni plnit tzv. „jeden za všechny, všichni za jednoho“. 

Variantou společného nájmu tak předejdete situaci, že by celý závazek z nájemní smlouvy a jeho plnění zůstalo pouze na jedné osobě, která bude uvedena ve smlouvě jako nájemce. 

V opačném případě, bude-li jako nájemce v nájemní smlouvě uvedena jen jedna osoba (jeden ze spolubydlících), je tato osoba zavázána z nájemní smlouvy sama, tj. zejména je na ní, aby řádně a včas hradila nájemné a další platby spojené s užíváním bytu. Osoba uvedená jako nájemce by si měla se svými spolubydlícími jasně sjednat, kdy jí ostatní budou platit svůj podíl na nájemném a zálohách na služby. Ideální je nastavit splatnost o několik dní dříve, než je splatné nájemné vůči pronajímateli. 

Dále platí, že pronajímatel by měl být před podpisem nájemní smlouvy srozuměn s tím, že v bytě budou s nájemcem bydlet další osoby (jejich počet) a udělit k tomu souhlas. Ideální je vložit do nájemní smlouvy ujednání, v němž pronajímatel udělí výslovný souhlas s užíváním bytu pro všechny konkrétní spolubydlící. 

Rozdělení plateb za nájem bytu mezi spolubydlícími si můžete dohodnout buď rovnoměrně – tj. nájemné a další platby se dělí rovným dílem mezi všechny spolubydlící, nebo nerovnoměrně – například v závislosti na velikosti pokojů nebo v situaci, kdy jeden ze spolubydlících užívá jeden pokoj sám a ostatní bydlí pohromadě v dalším pokoji.

Aby nedocházelo ke zbytečným sporům mezi spolubydlícími, doporučujeme sjednat stručnou písemnou dohodu o spolubydlení, kde si společně dohodnete pravidla společného fungování v bytě. Dohoda by měla myslet zejména na ujednání o rozdělení nájemného a dalších nákladů mezi spolubydlící (zejména náklady na věci do domácnosti jako jsou uklízecí potřeby, toaletní papír atd.), dohodu ohledně společných prostor, úklidu, užívání vybavení i případné podmínky pro situaci, kdy bude některý ze spolubydlících chtít společné bydlení opustit.

Zpracovatel: Petra Kočí

Ano, obecně můžeš žít v bytě s kýmkoliv dalším, avšak za splnění určitých podmínek. Osoby žijící s tebou trvale v bytě se označují jako „členové domácnosti“. Pokud to nemáš výslovně uvedeno v nájemní smlouvě, k přibrání dalšího člena domácnosti nepotřebuješ souhlas pronajímatele. Pokud je tato podmínka uvedena v nájemní smlouvě, vždy ti musí pronajímatel dát předem písemný souhlas. Podmínka předchozí souhlasu se ale neuplatní v případě, že s tebou má v bytě žít osoba blízká, tedy třeba rodiče, prarodiče, děti, manžel, druh, partner či sourozenec. 

Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a umožňuje žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Jaký počet osob žijících v bytě je ještě únosný, je třeba posuzovat vždy individuálně (podle velikosti bytu, počtu obytných místností, koupelen atp.).

Zvýšení i snížení počtu členů domácnosti v bytě jsi povinen pronajímateli ohlásit bez zbytečného odkladu (tzn. v řádu dnů). Pokud neoznámíš zvýšení členů domácnosti do dvou měsíců, může to být důvodem k výpovědi z nájmu bytu. 

Přesná pravidla k přijímání členů domácnosti najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2272 a § 2273.

Vedle členů domácnosti s tebou může v nájemním bytě žít i podnájemce, tedy můžeš dát např. jeden pokoj do tzv. podnájmu. To znamená, že vlastně „pronajmeš“ neužívanou či málo užívanou část bytu a budeš za to od svého podnájemce požadovat nájemné. V takovém případě se uplatní podobná pravidla jako v přijímání dalších členů domácnosti (předchozí souhlas pronajímatele pouze, pokud je to ujednáno ve smlouvě, nikoliv k osobám blízkým a požadavky na dodržení hygienicky vyhovujících podmínek bydlení).

Pokud nemáš v úmyslu v nájemním bytě dál žít a chceš ho dát do podnájmu celý, předchozí souhlas pronajímatele potřebuješ vždy, a to opět písemně. Souhlas může být součástí nájemní smlouvy nebo udělen zvlášť. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti o souhlas s podnájmem ve lhůtě jednoho měsíce, má se za to, že s podnájmem souhlasí. Pronajímatel má ale také možnost v nájemní smlouvě předem podnájem celého bytu úplně zakázat.

Pokud porušíš některou z podmínek předchozího souhlasu k podnájmu nebo pokud dáš do podnájmu celý byt i přes zákaz, hrubě tím porušíš svou povinnost. Na základě toho můžeš dostat výpověď z nájmu.  

Podnájem skončí vždy nejpozději s nájmem. Přesná pravidla k podnájmu najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2274 až § 2278. 

Zpracovatel: Denisa Vaňková

Ano, jako nájemce si do bytu můžeš brát hosty a pronajímatel ti to nemůže zakázat ani omezit. Pokud by nájemní smlouva obsahovala ustanovení, které ti zakazuje vodit si do bytu návštěvy, je takové ustanovení neplatné a nemusíš se jím řídit. Taktéž není nutné pronajímateli návštěvy hlásit.

Je však rozdíl mezi hostem a tzv. členem domácnosti (k pravidlům přijímání nových členů domácnosti viz otázka 15). Host přišel pouze na krátkodobou návštěvu s tím, že po uplynutí nějaké doby odejde. Člen domácnosti v bytě již trvale bydlí a má úmysl tam i bydlet. Odlišení hosta od člena domácnosti může někdy dělat problémy. Návštěvy nemusí trvat jen dny, mohou to být i měsíce (např. v případě zahraniční návštěvy). Jako pomůcka mi může sloužit limit 2 měsíců. Tedy že se o návštěvu již nejedná, pokud doba pobytu přesáhne 2 měsíce. Musíš však mít na paměti, že se doba trvání návštěvy posuzuje vždy individuálně, případ od případu.

Ač pronajímatel nemůže návštěvy v bytě nijak omezovat, limity návštěv vyplývají zejména z práv ostatních obyvatel domu, kde se byt nachází. Návštěvy tudíž nesmí nad obvyklou míru obtěžovat ostatní obyvatele domu, typicky hlukem či nepořádkem.

Možnost přijímat v bytě jakékoliv návštěvy zakládá občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2272 odst. 1 věta první. 

Zpracovatel: Denisa Vaňková

Ano, pronajímatel má právo vstoupit do bytu. Ve většině případů ti tento záměr musí předem ohlásit, a to v přiměřené době (typicky alespoň v řádu několika dnů). Je vhodné si ujednat v nájemní smlouvě, jak moc dopředu musí pronajímatel zamýšlený vstup do bytu ohlásit. Rozsah a četnost vstupů musí být omezeny na konkrétní účel (prohlídku, opravu nebo údržbu). Pro vstup tedy musí mít pronajímatel důvod a pak mu jej musíš umožnit.

Do bytu může pronajímatel vstoupit bez ohlášení jen z výjimečných důvodů, které jsou vyjmenovány v občanském zákoníku. Tím hlavním důvodem je předejití škodě, tedy např. v případě protékající vody nebo přímo hrozícího požáru. Pokud by ti v souvislosti s návštěvami majitele bytu vznikly nepřiměřené obtíže, máš nárok na slevu z nájemného.

Pokud se nájem chýlí ke konci (zbývají poslední 3 měsíce), musíš v této době pronajímateli umožnit vstup do bytu za účelem konání prohlídek jiným zájemcům o pronájem, jestliže ti to v přiměřené době předem oznámí (opět se jedná řádově o dny). Jako nájemce máš právo být při takové prohlídce přítomen. I v tomto případě máš nárok na slevu z nájemného, pokud by ti v souvislosti s návštěvami zájemců vznikaly nepřiměřené obtíže.

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2219 a § 2233.

Ano, byt si můžeš upravit, obecně však pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Menší změnu (např. přitlučení hřebíku do zdi či přestavení nábytku ve vlastnictví pronajímatele) můžeš provést i bez souhlasu pronajímatele, pokud ji bude možné při skončení nájmu odstranit tak, že nebude poznat, že byl zásah do bytu proveden.

Souhlas k provádění změn může být buď už součástí nájemní smlouvy, nebo může být udělen zvlášť pro konkrétní případ. V případě, že změnu potřebuješ provést kvůli svému zdravotnímu postižení nebo zdravotnímu postižení členů tvé domácnosti a pronajímatel s ní bez vážného a spravedlivého důvodu nesouhlasí, můžeš se obrátit na soud. U soudu pak můžeš požadovat, aby soud nahradil souhlas pronajímatele. Náklady na úpravu hradíš ty (pokud se s pronajímatelem výslovně nedohodneš, že je ponese on). Pravidla případného odstraňovaní změn provedených nájemcem při skončení nájmu jsou uvedena u otázky 41. Konkrétní pravidla k úpravám v bytě provedených nájemcem najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2263 a podpůrně v § 2220 odst. 1. 

Zpracovatel: Denisa Vaňková

Pronajímatel má po celou dobu trvání nájmu právo byt prodat nebo darovat. Při prodeji či darování bytu však nájem nezaniká a práva a povinnosti pronajímatele přechází na nového vlastníka bytu. Na nového pronajímatele však nepřechází ty povinnosti, které byly v nájemní smlouvě ujednány nad rámec zákona. Těmi může být například závazek pronajímatele provádět v bytě zásadnější údržby a opravy než ty, které jsou vymezeny v zákoně. I tyto povinnosti na nového pronajímatele přejdou, pokud o nich musel při koupi či darování bytu vědět (např. když mu původní vlastník nájemní smlouvu ukázal).

Nový pronajímatel ti nemůže dát výpověď z bytu kvůli tomu, že se změnil vlastník pronajímaného bytu. Tu by ti mohl dát pouze tehdy, pokud by uplatnil některý z tzv. výpovědních důvodů (k tomu viz blíže odpověď na otázku 38). Pokud máš uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou, skončí k datu uvedenému ve smlouvě (pokud nedojde k jejímu opakovanému prodloužení se souhlasem nového pronajímatele).

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2221 až § 2224.  

Zpracovatel: Denisa Vaňková

V českých zákonech nic jako „trvalé bydliště“ nebo „přechodné bydliště“ nenajdeš. Právní řád pracuje pouze s termíny „trvalý pobyt“ a „bydliště“. Přestože se oba termíny týkají místa, kde člověk trvale pobývá, mají odlišné významy a právní důsledky. Není také vyloučeno, že místo trvalého pobytu a bydliště je jedno a to samé. Základní rozdíly mezi těmito pojmy lze shrnout takto:

Trvalý pobyt (často chybně označovaný jako trvalé bydliště) je úřady zapsané místo tvého pobytu. Slouží zejména k evidenci obyvatel a pro styk s úřady. Na tuto adresu ti budou zpravidla zasílány důležité úřední a soudní dokumenty a je jedno, zda se na daném místě vyskytuješ. Trvalý pobyt můžeš mít vždy pouze jeden a pokud jej chceš změnit, musíš to příslušnému úřadu v místě nového trvalého pobytu ohlásit (se změnou se bude pojit např. výměna občanského průkazu a dalších dokladů).

Přesná pravidla k trvalému pobytu najdeš v zákoně o evidenci obyvatel (zákon č. 133/2000 Sb.) v § 10 až § 12a.

Bydlištěm je místo, kde skutečně dlouhodobě bydlíš bez ohledu na to, zda je toto místo někde evidováno. Bydliště můžeš měnit často bez povinnosti to někomu ohlašovat a můžeš jich mít i více. S bydlištěm bývá také často spojena adresa pro doručování pošty, neboť je pro tebe výhodnější si dokumenty nechat doručovat tam, kde se skutečně vyskytuješ. Odesílatele ale samozřejmě musíš vždy informovat, že na tuto adresu chceš zasílat poštu, neboť jinak se o ní nedozví.

Zákonnou definici pojmu bydliště najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 80.

Je důležité si pamatovat, že správné označení bydliště a trvalého pobytu může mít významné dopady na různé oblasti tvého života. Proto musíš věnovat pozornost tomu, zda někomu sděluješ či vyplňuješ (do smlouvy, formuláře, podání na úřady atp.) bydliště či místo trvalého pobytu, pokud to jsou dvě rozdílně adresy.  

Pro zajímavost: Historicky se užívaly také „přechodné bydliště“ nebo „přechodný pobyt“. Jedná se o pozůstatek minulého režimu, kdy se přechodný pobyt přihlašoval a byl spojen s povinností občana hlásit svůj pobyt. Taková povinnost by dnes byla v rozporu se svobodou pohybu, a proto neexistuje. Po roce 1989 označoval přechodný pobyt potvrzení vydávané občanovi EU, který v ČR chtěl pobývat přechodně po dobu delší než 3 měsíce. Od srpna 2021 se tento dokument označuje jako „osvědčení o registraci“. 

Zpracovatel: Denisa Vaňková

Ne, jako nájemce máš právo chovat v bytě zvíře. Podmínkou je, že takový chov nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, musíš tyto náklady nahradit pronajímateli. 

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2258.  

Zpracovatel: Tereza Patočková

K přihlášení trvalého pobytu v pronajatém bytě nepotřebuješ souhlas pronajímatele. 

Na úřadě stačí doložit oprávněnost užívání předmětného bytu. Tuto povinnost splníš předložením nájemní smlouvy.

Přesná pravidla najdeš v zákoně o evidenci obyvatel (zákon č. 133/2000 Sb.) v § 10 odst. 6 písm. c). 

Zpracovatel: Tereza Patočková

Údržbu bytu lze rozdělit na běžnou údržbu a větší opravy. V zásadě platí, že ty jako nájemce máš na starosti běžnou údržbu a drobné opravy, zatímco pronajímatel musí udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a hradit větší opravy bytu.  Vyplývá to z § 2257 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). 

Co to v praxi znamená? Ty by ses měl postarat například o pravidelný úklid, čištění a udržování spotřebičů, výměnu žárovek, či opravy dveří či oken, a další opravy, které nepřesáhnou částku 1.000 Kč. Pronajímatel má na starosti například zajištění dodávky vody, tepla a elektřiny, nebo opravu topení. 

Vymezení pojmů běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu jsou upraveny v nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Souhrnné informace k řešení závad v bytě najdeš i zde.

Zpracovatel: Anežka Selingerová

Pronajímatel má obecnou povinnost udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání. Ty jako nájemce máš tedy právo požadovat po pronajímateli, aby byt v takovém stavu udržoval.

Pokud se máš stěhovat do bytu, který je v havarijním stavu, můžeš odmítnout se do bytu nastěhovat do doby, než ho pronajímatel dá do pořádku; v této době nejsi povinen platit nájemné. Pokud se nastěhuješ, máš právo požadovat po pronajímateli splnění smlouvy, tj. uvedení bytu do sjednaného stavu, než se tak stane máš právo na slevu z nájemného.

V případě, že havarijní stav bytu nastane v průběhu nájmu (popř. vznikne jiná podstatná vada) je nutné o této skutečnosti pronajímatele informovat a vyzvat ho k odstranění závadného stavu, a to bez zbytečného odkladu. Do doby odstranění vady máš právo na slevu z nájemného.

I když zákon neuvádí, jakou formou má být vedena komunikace, lze jedině doporučit, aby veškeré výzvy a jiná komunikace byla vedena písemně pro zajištění důkazů v případě pokračování sporu. 

Pozor: výše uvedené neplatí, pokud jsi o havarijním stavu mohl a měl vědět v okamžiku uzavření smlouvy. Je dobré tak vždy jít na prohlídku bytu předtím, než se podepíše nájemní smlouva. V rámci podpisu nájemní smlouvy je pak vhodné udělat podrobný protokol o stavu bytu, a zároveň si udělat i fotografie jeho stavu.

V případě, že havarijní stav byl způsoben nevhodným používáním bytu z tvé strany, má naopak pronajímatel právo požadovat náhradu škody. 

Uvedené vyplývá z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) z § 2244, § 2245 a § 2257.

Zpracovatel: Anežka Selingerová

Pokud se stane, že jako nájemce v bytě něco rozbiješ, je potřeba o tom informovat pronajímatele, tedy vlastníka bytu. Takové oznámení by mělo být učiněno co nejdříve a nejlépe písemně (například e-mailem). Rozbitou věc či poškozenou část bytu si také vyfoť. Fotografií udělejte klidně více tak, aby na nich bylo dobře vidět poškození – to proto, abys měl zdokumentovanou povahu a rozsah poškození.

V případě poškození bytu (ať už způsobeného omylem či úmyslně) budeš mít jako nájemce povinnost nahradit pronajímateli škodu. Pokud jsi na začátku nájmu složil kauci (jistotu), může ji pronajímatel na náhradu škody použít. Pokud by výše škody byla vyšší než složená kauce, bude třeba zbývající částku doplatit. Stejně tak je možné škodu uhradit z pojištění nájemce, máš-li nějaké pojištění odpovědnosti sjednané. V takovém případě je nezbytné poškození jako pojistnou událost bezodkladně nahlásit na tvou pojišťovnu.

Lze doporučit, a to zejména u závažnějších škod, abys opravu konzultoval s pronajímatelem. Pronajímatel ti může například předat kontakt na vhodného odborníka či pomoci opravu zajistit. Nezapomeň také prostudovat tvou nájemní smlouvu, zda neobsahuje ohledně oprav speciální povinnosti.

A na závěr ještě jedno doplnění – pokud jako nájemce rozbiješ vlastní věc (například tvůj gauč, který sis si do bytu sám koupil), nemusíš samozřejmě pronajímateli nic hlásit ani mu nahrazovat škodu.

Při závažných událostech, jako je například požár, může nastat několik různých situací. Pokud požár jako nájemce způsobíš svým jednáním – například zapálenou svíčkou, od které chytnou záclony, budeš za škodu vzniklou pronajímateli (či jiným osobám) odpovídat. Pro tyto případy je však obvykle v nájemních smlouvách uložena nájemci povinnost sjednat si odpovídající pojištění, ze kterého je pak škoda hrazena. Za požár však nebudeš odpovídat, pokud k němu došlo v důsledku takzvané vyšší moci (například do domu uhodil blesk) nebo jednáním jiné osoby (například pronajímatele či souseda).

Zpracovatel: Tereza Koukalová

Pronajímatel ti může zvyšovat nájemné, ale musíš s tím jako nájemce souhlasit. Tvůj souhlas s pravidelným zvyšováním nájemného je buď již součástí nájemní smlouvy nebo se můžeš s pronajímatelem na jednorázovém zvýšení dohodnout zvlášť během nájmu. Máš dokonce i možnost dohodnout se v nájemní smlouvě s pronajímatelem na úplném vyloučení zvyšování nájemného.

Pokud je ustanovení o pravidelném zvyšování nájemného obsaženo již v nájemní smlouvě, jedná se nejčastěji o tzv. inflační doložku. Na jejím základě dochází ke každoročnímu zvyšování nájemného (většinou k 1. lednu) podle předem určeného ukazatele. Tím bývá nějaký index inflace v celé ČR. Jelikož v případě inflační doložky dochází ke zvyšování automaticky, musíš si dát při placení nájemného pozor, abys jej k požadovanému datu zaplatil již ve správné výši.

Pokud se spolu na zvýšení nájemného nedohodnete a pokud jeho zvýšení nájemní smlouva přímo nevylučuje, uplatní se pravidla v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Pronajímatel se na tebe může obrátit s návrhem na zvýšení nájemného. 

Takový návrh má však svá pravidla: 

• • • • • • • Návrh musí být písemný.
            • Nejdříve tak může učinit za rok od posledního zvýšení nájemného. V praxi ti tedy může navrhovat zvýšení nájemného maximálně jednou ročně.
            • Limit, o kolik ti může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného, je 20 % a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. 

Příklad: Pokud bys tedy jako nájemce platil nájemné ve výši 10.000 Kč a pronajímatel by ti po jednom roce zvedl nájem o 1.000 Kč a po dalším roce také, třetí rok ti již nájem zvýšit nemůže. Došlo by totiž k navýšení o více než 20 % za 3 roky. Pokud je tedy nájemné 10.000 Kč, pronajímatel jej může zvýšit maximálně o 2.000 Kč v průběhu tří let.

Výsledná výše nájemného navíc nesmí překročit takzvané obvyklé nájemné. Tím se myslí výše nájemného za obdobný byt v místě nájmu sjednaný za obdobných podmínek. Obvyklé nájemné se zjišťuje přípisem realitních kanceláří nebo znaleckým posudkem.

Pokud by pronajímatelův návrh na zvýšení nájemného nesplňoval výše uvedená 4 pravidla, vůbec se jím nemusíš zabývat. Pokud však návrh bude správný a ty s ním i přesto do 2 měsíců souhlasit nebudeš, může se pronajímatel obrátit na soud. Žalobu o zvýšení nájemného musí podat do dalších 3 měsíců. V soudním řízení může pronajímatel navrhnout zvýšení přesahující 20% limit.

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2248 a § 2249.

Zpracovatel: Denisa Vaňková

Neplacení nájemného je jedno z nejvážnějších porušení povinností nájemce a hrozí ti za něj zaplacení úroků z prodlení a smluvní pokuty (pokud byla ujednána v nájemní smlouvě) a v nejkrajnějším případě až výpověď z nájmu.

Pokud jen jednou nezaplatíš nájemné, pronajímatel ti může poslat upomínku. Ta musí obsahovat výzvu k zaplacení dluhu a upozornění na další možné následky. 

Jestliže poté nezaplatíš ani další (druhý měsíc), jedná se o hrubé porušení povinnosti nájemce. Na tomto základě ti může pronajímatel dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou.

Pokud nezaplatíš ani třetí měsíc, pronajímatel tě písemně vyzval k nápravě a ty ani po této výzvě nezaplatil, jedná se o zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce. Pronajímatel ti v tomto případě může dát okamžitou výpověď z nájmu, tedy bez výpovědní doby. 

Pozor, v obou případech se nemusí jednat o měsíce jdoucí za sebou, rozhodující je součet dlužné částky. Ten musí odpovídat násobkům nájemného a služeb dohromady za 2 nebo 3 měsíce. Pokud tedy budeš platit služby, ale nikoliv nájemné, za 2 měsíce dlužného nájemného ti pronajímatel výpověď dát nemůže (dlužná částka není vyšší než dvojnásobek součtu nájemného a služeb). Jestli nezaplatíš ani 3. měsíc, pravděpodobně již budeš dlužit více než předmětný dvojnásobek a už došlo k hrubému porušení povinnosti nájemce.

I po obdržených výpovědích budeš pořád dlužit na nájemném a budou ti běžet úroky z prodlení. Pronajímatel má právo ti toto dlužné nájemné strhnout z kauce.  

Doporučení: Jestliže víš, že nemůžeš zaplatit nájemné kvůli nějaké mimořádné situaci, je vhodné kontaktovat pronajímatele jako první a sdělit mu to. Většina pronajímatelů se s tebou bude chtít dohodnout (tím spíše, pokud jsi předtím platil nájemné řádně a včas) a nějakou dobu ti třeba umožní pozdější termín zaplacení nájemného nebo jeho rozložení do splátek, případně i slevu z nájemného.

Přesná pravidla k výpovědím pro neplacení nájemného najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2288 a § 2291.

Zpracovatel: Denisa Vaňková

Hrozí ti stejné následky, jako v případě neplacení nájemného (k tomu viz blíže odpověď na otázku 27). Důvod k výpovědi z nájmu (ať už s tříměsíční výpovědní dobou nebo okamžité) je totiž dán násobky součtu chybějících plateb nájemného a za služby. Nárok na úroky z prodlení a případnou smluvní pokutu se však již může uplatnit i zvlášť.

Zpracovatel: Denisa Vaňková

Nájem může být ve smlouvě sjednaný na dobu určitou (např. jeden rok od uzavření nájemní smlouvy) nebo na dobu neurčitou (doba není ve smlouvě konkrétně určena).

Nájem na dobu neurčitou můžeš ukončit kdykoliv s tříměsíční výpovědní dobou (smlouva ti může umožnit i kratší výpovědní dobu). Ihned lze takový nájem ukončit v níže uvedených výjimečných případech.

Obvykle jsou ale nájemní smlouvy uzavírány na dobu určitou. V takovém případě končí nájem poslední den doby nájmu. Nájem na dobu určitou můžeš ukončit i dříve, ale pouze pokud to umožňuje nájemní smlouva nebo v níže uvedených výjimečných případech.  

Výjimečnými případy, kdy můžeš nájem (na dobu určitou i neurčitou) ukončit ihned (ke dni doručení výpovědi pronajímateli) jsou (i) byt se stane nepoužitelným z důvodu, za který neodpovídáš ty jako nájemce; (ii) pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, čímž ti působí škodu, nebo (iii) pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu bytu, za kterou ty jako nájemce neodpovídáš (musíš dát pronajímateli nejprve dodatečnou lhůtu na odstranění takové vady).  

Nájem na dobu určitou můžeš také ukončit pokud se významně změní okolnosti, z nichž jste ty a pronajímatel na začátku vycházeli (např. ztratíš práci, přestěhuješ se apod.). V tom případě bude výpovědní doba 3 měsíce. 

Výpovědní doba znamená, že v bytě po tuto dobu ještě stále můžeš bydlet. Také musíš platit nájem a veškeré další platby podle nájemní smlouvy.  

Pro připomenutí: Nájemce jsem jsi ty. Pronajímatel je vlastník bytu. 

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2285 až § 2301. 

Zpracovatel: Matěj Potměšil

Ano, výpověď musí být vždy písemná. Teoreticky může proběhnout elektronickou formou (e-mail, sms, zpráva na whatsappu apod.), ale v praxi to není nejlepší nápad.

Jistotu budeš mít, pokud výpověď vytiskneš, podepíšeš a doporučenou poštou s dodejkou pošleš na adresu pronajímatele uvedenou v nájemní smlouvě. 

Pokud máš datovou schránku a pronajímatel také, můžeš ji poslat i datovou schránkou. Měl bys ale vědět, jak datové schránky fungují, jinak je lepší výpověď poslat poštou.

Pokud chceš využít nějaký výjimečný důvod pro ukončení popsaný v otázce 33, není špatný nápad to konzultovat s nějakou bezplatnou právní poradnou či advokátem. Je totiž potřeba ve výpovědi konkrétní důvod dobře popsat pro případ, že by výpověď pronajímatel rozporoval.

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2286.

Zpracovatel: Matěj Potměšil

Při skončení nájmu máš ty jako nájemce právo si vyžádat od svého pronajímatele vrácení kauce neboli „jistoty“ – takto je kauce označená v zákoně. 

Splatnost kauce nastane okamžikem ukončení nájmu. Pronajímateli má tak ze zákona povinnost vrátit kauci po skončení nájmu, a to bez zbytečného odkladu, pokud jste si v nájemní smlouvě nesjednali jinak.

Pokud pronajímatel kauci v delším časovém horizontu nevrátí sám, je určitě dobré ho kontaktovat (např. formou e-mailu, zprávy nebo osobně) a vyžádat si ji zpět.

Protože kauce jsou Tvé peníze, které pouze dočasně má u sebe pronajímatel, zákon stanoví, že by Ti při jejich vrácení měl také zaplatit úroky ve výši alespoň podle zákonné sazby. Toto pravidlo je však obvykle nájemní smlouvou vyloučeno. 

Toto pravidlo najdeš upravené v § 2254 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).

Zpracovatel: Kristina Navrátilová

Pronajímatel ti může z kauce odečíst dluhy, které ti během nájmu vůči pronajímateli vznikly. 

V praxi se jedná především o dlužný nájem, nezaplacené služby (elektřina, teplo, voda apod.) a škody, které jsi v bytě způsobil. 

Jedná se především o škody velkého rozsahu, např. poškozené stěny (často pronajímatelé chtějí po nájemci před předáním znovu vymalovat) nebo rozbitý nábytek. Není tvou povinností platit za běžné opotřebení při běžném užívání – za takovéto opotřebení a vady odpovídá pronajímatel a oprava takovýchto vad tedy nesmí být hrazena z kauce

Je důležité zmínit, že bys měl byt před předáním náležitě uklidit a vyklidit všechny své věci. Pokud nevyklidíš byt nebo nesplníš podmínky vyklizení stanovené v nájemní smlouvě, pronajímatel může strhnout část kauce na pokrytí nákladů spojených s vyklizením a úklidem.

Toto pravidlo najdeš upravené v § 2254 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).

Zpracovatel: Kristina Navrátilová

Jak už bylo zmíněno v odpovědi na otázku 22, je dobré nejdříve napsat pronajímateli e-mail nebo zprávu, kde slušně požádáš o vrácení kauce a případně odkážeš na ustanovení nájemní smlouvy, kde je vrácení kauce upraveno.

V případě, že pronajímatel i přes výzvy nereaguje nebo nechce kauci vrátit, vzniká ti právo na výplatu kauce nejen včetně úroků, ale i tzv. úroků z prodlení. 

Úroky z prodlení jsou částky, které se sčítají s kaucí od prvního dne, kdy pronajímatel mohl kauci vrátit zpět. Výše těchto částek záleží na podmínkách nájemní smlouvy a v případě, že není takto určena, její minimální výši stanovuje právní předpis.

Poslední možností je kontaktovat právníka s poptávkou sepsání tzv. předžalobní výzvy. Jedná se o písemné varování, které jeden subjekt zasílá druhému jako první krok před podáním žaloby. Tato výzva obvykle obsahuje informace o nároku, nesrovnalostech nebo porušeních, a žádá druhou stranu o řešení situace nebo nápravu škody před tím, než dojde k užití závažnějších postupů. Poslání předžalobní výzvy může být prokazatelným krokem, který ukazuje snahu vyřešit spor mimo soudní síně.

V těchto situacích je dobré využít i tzv. bezplatné právní poradny k posouzení situace a navrhnutí dalších kroků.

Zpracovatel: Kristina Navrátilová

Nejčastěji ti mohou ukončit nájem, pokud budeš v prodlení s platbami nájemného a platbami za služby nebo pokud budeš ničit byt. Pokud platíš nájem (a další platby), neničíš byt a nerušíš sousedy, pak pronajímatel nemá moc možností, jak ti ukončit nájem bytu předčasně (tedy před uplynutím sjednané doby nájmu).

Jinak má pronajímatel možnost ukončit nájem:

1. 1. 1. pro hrubé porušení povinností ze strany tebe jako nájemce,
      2. pro spáchání trestného činu proti pronajímateli nebo jiné osobě bydlící v domě,
      3. pokud byt musí být vyklizen z důvodu veřejného zájmu znemožňujícího takový byt užívat,
      4. pro jiný obdobně závažný důvod.  

Pokud bys měl nájem na dobu neurčitou (což není moc časté), může pronajímatel nájem dále ukončit, pokud by jej pronajímatel potřeboval pro sebe nebo svého příbuzného. 

Výpovědní doba je v takových případě 3 měsíce. Během výpovědní doby můžeš stále v bytě bydlet, ale musíš i platit nájemné a další platby.

Pokud porušíš své povinnosti zvlášť závažným způsobem (ještě více než hrubě), může ti pronajímatel ukončit nájem ihned. Pak se musíš vystěhovat bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Mezi takové případy patří např. nezaplacení nájmu a nákladů na služby za dobu tří a více měsíců, nevratné poškozování bytu nebo domu apod. 

Výpověď vždy musí být písemná (počítá se i elektronická forma) a musí v ní být uveden konkrétní důvod výpovědi.  

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2288 až § 2291. 

Zpracovatel: Matěj Potměšil

V takovém případě máš možnost obrátit se na soud, aby přezkoumal, zda výpověď od pronajímatele byla oprávněná. To musíš udělat do dvou měsíců od okamžiku, kdy ti výpověď došla.  

Není špatný nápad podání takového návrhu konzultovat s nějakou bezplatnou právní poradnou či advokátem.   

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2290.

Zpracovatel: Matěj Potměšil

Když ti končí nájem, jsi povinen v poslední den doby nájmu byt odevzdat zpět pronajímateli. Byt je odevzdán, pokud jsi pronajímateli odevzdal klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu. Opustíš-li byt a není pochyb o tom, že jsi odešel na dobro (např. odneseš-li si veškeré své věci, nábytek apod.), považuje se byt za odevzdaný. 

Je dobrý nápad s pronajímatelem podepsat předávací protokol a v něm uvést zejména stavy měřidel k bytu a faktický stav bytu. Je také dobrý nápad si byt při odevzdání vyfotit a udělat videonahrávku na mobil.

Pokud byt neodevzdáš včas, musíš hradit pronajímateli náhradu ve výši nájemného. Dokud byt neodevzdáš, vystavuješ se riziku žaloby na vystěhování a také případné odpovědnosti za škodu, kterou můžeš tímto postupem pronajímateli způsobit. 

Pro připomenutí: Nájem končí “sám od sebe” v poslední den nájmu na dobu určitou. Nájem dále končí uplynutím výpovědní doby, pokud jsi ty nebo pronajímatel podal výpověď. Pokud jde o výjimečnou situaci, může nájem skončit ihned výpovědí, jak je popsáno v otázkách výše.

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2292. 

Zpracovatel: Matěj Potměšil

Při odevzdání bytu pronajímateli je důležité zjistit, co je ujednáno v nájemní smlouvě.  

Pokud není ujednáno nic, musí byt odpovídat stavu, v jakém jsi ho převzal. Je přijatelné běžné opotřebení bytu. Také nemusíš řešit vady, které je povinen odstranit pronajímatel. 

Pokud jsi v bytě provedl nějaké změny se souhlasem pronajímatele, nemusíš je odstraňovat. To neplatí, pokud jste se dohodli, že je odstraníš. 

Pokud jsi v bytě provedl nějaké změny bez souhlasu pronajímatele, musíš je odstranit. To neplatí, pokud ti pronajímatel sdělí, že je odstranit nemusíš.  

Pokud jsi v bytě cokoliv upevnil ve zdech, podlaze a stropu a nelze to odstranit, aniž bys tím poškodil byt nebo dům, stává se to vlastnictvím pronajímatele. Pokud jsi k tomu měl svolení pronajímatele, můžeš navíc žádat finanční vyrovnání nejpozději ke dni skončení nájmu. Může se jednat např. o věci typu zabudovaná vana, sprchový kout apod.

Nájemní smlouva často obsahuje ujednání, že při vystěhování musíš byt vymalovat. Takové ustanovení je platné. 

Přesná pravidla najdeš v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 2293 a § 2294. 

Zpracovatel: Matěj Potměšil